复苏中的商业地产：北京购物中心首层租金上涨

与写字楼一样，零售市场和大宗交易的表现同样也是经济的“晴雨表”，反映出当前经济的变化。《华夏时报》记者注意到，2023年，在写字楼市场步入调整期的同时，零售市场和大宗交易则是表现亮眼。

其中，零售市场开启“更新潮”，包括王府井UP TOWN等在内的多个项目“旧貌换新颜”，使得2023年零售市场的新增供应面积达到了2008年以来的第二高。大宗交易方面，险资依旧钟爱房地产，成为主力买家，而在旅游热潮下，酒店也成为了一大抢手的大宗交易标的。

零售市场走出“独立行情”

作为商业地产的重要组成部分，零售市场的走势一直与消费息息相关。不可否认，当前，写字楼市场处于调整期，写字楼主体采用“以价换量”的策略，力图控制空置率。戴德梁行发布的数据显示，2023年，北京写字楼市场总供应量达到60.7万平米，较2022年上涨43.2%，新项目的入市拉动全市和五大核心商圈空置率分别上升2.7和1.6个百分点至18.7%和12.6%。

写字楼租金方面，世邦魏理仕发布的数据则显示，截至2023年年底，全市平均租金成交价格环比下降1.8%，至289.3元/平米/月，年度累计降幅则是达到了4.8%。值得关注的是，零售市场则是与写字楼不同，走出了“独立行情”。

世邦魏理仕发布的数据显示，2023年，北京的零售物业市场全年延续推陈出新的态势，全年新增供应总量达到了127.5万平米，仅次于2008年，为历史第二高纪录。戴德梁行北区商业部主管孟祎对《华夏时报》记者说：“2023年注定是商业地产不平凡的一年，市场在谨慎乐观和积极回暖中持续向新。”

“大量的新增供应在2023年得以集中释放，这主要是得益于疫情后项目开发的有序恢复以及政府对于城市更新的大力支持。另一方面，2023年内闭店体量也达到了55.7万平米的历史第二高水平，仅次于2020年，表现不佳的老项目暂时退市以待重新定位。”世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示。

值得关注的是，随着客流明显复苏，2023年，零售市场的租金与写字楼明显不同，其则是出现了增长。世邦魏理仕发布的数据显示，在客流回暖的刺激下，北京全市购物中心首层平均租金环比上涨0.4%至32.3元/平米/天，全市租金水平止跌回稳，项目间表现分化。

同时，世邦魏理仕也向《华夏时报》记者指出了2023年北京零售市场在策略布局方面的变化。“由于实体商业的就餐社交属性明显强于购物属性，部分项目业主因而调整招商策略，转向餐饮等生活配套为主要目标，将原先的零售品牌铺位置换为餐饮业态。”世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示。

大宗交易数量创新高

商业地产方面，戴德梁行发布的数据显示，2023年，北京大宗交易市场全年共录得576亿元，同比上升89.1%；成交宗数为59宗，同比上升68.6%，且成交宗数创北京大宗交易市场新高。

此外，《华夏时报》记者注意到，2023年，北京的大宗交易呈现买家多元化的特征，民营买家增多，但险资依然是最为活跃的机构。世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示，从买家类型来看，在市场议价空间持续松动以及可售优质资产不断涌现的大环境下，民营企业等私人资本纷纷出手以增加商业不动产的配置。

例如，2023年四季度，一家名为“渤海润泽”的民营企业花费28.02亿元购买了位于北京核心商圈的五星级酒店威斯汀，其也成为了季内单笔金额最大的大宗交易；三里屯工体附近的自持经营性公寓联宝公寓7号楼则是被一家从事建筑装饰装修行业的商贸公司纳入囊中。

那么，当前，买家主要对哪类大宗资产更具有投资兴趣？对此，世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩对《华夏时报》记者说：“目前，对北京大宗资产有意向的投资者主要对优质产业园区尤其是生物医药园区、长租公寓等资产类别的关注度进一步提升，零售物业和酒店板块的热度也有所回升。”

酒店投资热潮兴起

近期，多城旅游热兴起，从哈尔滨到沈阳，从沈阳到河南，各地的文旅局正在使出浑身解数揽客。在旅游消费增加的同时，投资者看中了与旅游相关的另一大资产，酒店。《华夏时报》记者注意到，2023年四季度，大宗交易中的酒店成为“香饽饽”。

世邦魏理仕发布的数据显示，2023年四季度，北京有两笔交易标的为核心商圈的品牌酒店，且总金额占比近八成。“核心商圈运营成熟的酒店拥有稳定的现金流，叠加区域价值的不断提升以及项目自身的增值潜力，其成为吸引投资者进行资产配置的核心优势。”世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者说。

此外，李浩对《华夏时报》记者分析表示，酒店本身具有多元复合的功能和使用场景。例如，很多酒店本身配有办公楼空间，其具有商业办公的功能。同时，酒店的管理团队与服务团队一般也较为专业和成熟，这些都可以吸引投资者。

“而且大宗交易热度回升还受益于近期公募REITs底层资产扩容扩募以及下调门槛、支持消费类基础设施建设等利好政策。另一方面，随着写字楼板块资本化率继续小幅上行，加之多数投资者预期央行将进一步降息，核心区优质写字楼给投资者带来的利差有望进一步提升，助力大宗交易落地。”李浩对《华夏时报》记者分析表示。